纽约是一个国际大都市,这里房地产的产权结构也很复杂。究竟什么样的房产类型适合外国买家投资或者自住,不同类型的房产有什么优点和缺点?买卖不同类型房产又该注意些什么呢?美国中华律师楼的资深律师为您详细解析。
纽约的房产类型主要分为合作公寓(Co-op)、产权公寓(Condo又称康斗)、联排别墅 (Townhouse)和独立屋(House)。按照趋于划分如下,
曼哈顿:75%的住宅为合作公寓,20%为共有公寓,联排别墅比例在2-3%,这里没有独立屋。
布鲁克林:靠近曼哈顿的地区多condo和co-op,越往布鲁克林内部联排别墅和独立屋越多。
皇后区:和布鲁克林情况类似
合作公寓Co-op
Co-op是cooperative的简称,及合作公寓。这类房产以以下几个特色:
不拥有产权(deed),拥有股权(share)
购买这类房产,并不是直接购买了公寓单元的产权。而是相当于整座大楼是一个公司,您买了公司的股份(share),成为了股东(shareholder),公司将大楼中的这一间提供给你住(sublet),所以不同于其他产权形式,您过户后获得是将是股份证明书(stock certificate)。
购买时需要出示所有的资产证明并经过大楼面试
因为类似于成为股东,当然需要股东大会的首肯。所以在购买时要向大楼委员会出具个人所有的资产证明。您在购买的时候需要大楼选举出来的管理委员会面试通过才能购买,委员会如果认为买家不适合成为这个社群的一员,可以不给出理由但是否决销售。这种类似加入私人俱乐部一样的购买方式使得买卖出租都很不灵活,一般并不推荐给投资人士,尤其是材料相对复杂的国际人士。因为可能兜兜转转几个月,花费了大量的时间和买家讨价还价,再到准备材料,同时还丧失了买其他房产的机会,如果最后委员会不批准,就是竹篮打水一场空。
出租转卖不灵活
这类房产在出租上一般也不太灵活,除了大楼每月要收取一定金额的出租费用(sublet fee)以外,租客需要面试等手续,并且很多大楼规定必须自住多少年,出租不得超过多少年等等规定。
手续费低,房价相比产权公寓低
说了这么多,您肯定会想,这么麻烦的房子为什么有人会买呢?购买co-op最大的好处莫过于过户费低和房价相对便宜了。因为不是转卖产权,不需要支付产权保险和(title insurance)以及贷款税(mortgage tax)这两项购买产权公寓时手续费中的大头。
2. 产权公寓(condo)
DE_2-17_51st_Avenue__203_Long_Island_City_NY_DE5_2_20181210-102643.jpg
Condo也因为谐音,被叫做康斗。这类房产拥有产权(deed),可以自住也可以出租。大楼委员会有一个申报的流程要走,但相对co-op灵活很多。无论您在美国有没有绿卡、工作签证、还是完全的外籍人士均可以购买这类房产。
Condo也是纽约最受欢迎的户型,占到纽约公寓的比例约20-30%。
3. 联排别墅(Townhouse)
联排别墅在曼哈顿很不普遍,大约占房产总比例的2-3%。联排别墅可以自由买卖出租,拥有产权。一般价格在几百万到几千万美金不等。很多知名人士偏爱这类住宅,因为它更具有私密性,不像大楼需要跟很多其他住客共享公共区域。联排别墅不需要支付管理费用给大楼,但并不意味着管理这样的物业成本就低。因为您需要自己负责从内到外的管理修缮,比如屋顶、锅炉、后院除草铲雪等等,如果不熟悉流程,花钱不少,也很麻烦,很多人会选择雇佣正规的管理公司打理。
美国中华律师楼以客户的利益为首位,力求以最快速、最有效率的法律途径,去解决对客户提出的指控,解决客户面临的困境与不安。
专精各类疑难复杂的移民丶刑事丶离婚丶房屋买卖丶商业诉讼案件
法拉盛办公室
电话:718-461-8461
地址:136-20 38th Ave, Suite 9I Flushing, NY 11354
曼哈顿办公室
电话:212-941-5483
地址:139 Centre Street, Suite 208 New York,NY 10013
近期留言